关于印发广德县物业专项维修资金管理暂行规定的通知

各乡、镇人民政府，县直有关单位：

《广德县物业专项维修资金管理暂行规定》业经县政府第11次常务会议研究通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

 

　　　　　　　　　　　　广德县人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　2018年6月4日

 

广德县物业专项维修资金管理暂行规定

 

第一章　总 则

第一条 为加强物业专项维修资金（以下简称维修资金）管理，保障物业正常维修和更新、改造，维护维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、住建部《住宅物业专项维修资金管理办法》和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规和规章，结合我县实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本县行政区域内维修资金交存、管理、使用和监督。

第三条 拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，应当按本规定建立维修资金。

业主交存的维修资金属业主所有。

第四条 县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内维修资金的管理工作，所属的县维修资金管理机构（以下简称县维管机构）具体实施维修资金的管理工作。

县人民政府财政、审计等有关部门应当按照各自职责，做好维修资金的监督工作。

第二章 交 存

第五条 未配备电梯的物业根据购房款总额的1%交存；配备电梯的物业根据购房款总额的2%交存。

第六条 本县行政区域内的安置小区交存标准参照政办〔2017〕109号文件的相关规定执行。

第七条 维修资金由建设单位代收，存入县维修资金专户，并按户开具维修资金专用票据。

第八条 一幢房屋维修资金余额低于首次交存维修资金30%时，业主应按本办法第五条、第六条规定的标准续交；尚未售出物业，由开发建设单位按规定标准续交。

维修资金的具体续交工作由业主委员会或委托物业服务企业实施，业主委员会或被委托的物业服务企业应当向县维管机构提交维修资金续交业主清册，及时到县维管机构将续交的维修资金存入县维修资金专户，县维管机构按户开具维修资金专用票据。

未成立业主大会的物业管理区域维修资金续交工作由物业所在社区（乡镇人民政府）或其委托的物业服务企业组织实施。

第九条 在已建立维修资金的同一物业管理区域内，业主未交存的，由业主大会向其追缴。2000年9月1日前未建立维修资金的物业管理区域是否建立维修资金由业主大会决定。

第三章 管 理

第十条 业主转让物业时，转让当事人应到县维管机构查询维修资金余额，办理维修资金核算账户过户更名手续，维修资金账户结余的资金随房屋所有权同时过户。

物业未交存维修资金的，转让时所有权人应以房屋面积按照本办法第五条、第六条规定的标准交存。

第四章　使 用

第十一条 维修资金的使用应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备因自然损坏或不可抗力原因毁损而进行的大中修和更新、改造。

第十二条 物业共用部位是指一幢房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、内天井、地面架空层、走廊通道、楼梯间、水泵间、电表间、电话分线间、电梯机房以及功能上为整幢建筑服务的其他部位等。

共用设施设备是指物业管理区域内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、照明、单元防盗门、锅炉、电梯、天线、避雷设施、消防设施、安全监控设施、中央空调、通道、小区大门、电动门及道闸、围墙及护栏、小区内的道路、路灯、绿地、园林小品、沟渠、池塘、化粪池、垃圾箱（房）、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。不包括物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供气、供热、通信、广播电视等专业部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备。

第十三条 下列费用不得从维修资金中列支：

    （一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗等，已实施物业管理的物业管理区域由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；未实施物业管理的物业管理区域由相关业主自行承担。

（二）物业在保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由开发建设单位承担。

（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由相关单位依法承担。

（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。

（五）用于经营或出租的共用部位、共用设施设备的维修费用从其经营收入和租金中支出，不得用维修资金支付。

（六）屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担，不得从维修资金中列支。

第十四条 物业共用部位、共用设施设备保修期限应按照《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》《商品房销售管理办法》等规定执行或按开发建设单位与用户的约定执行。

    第十五条 维修资金使用应具备以下条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满。

（二）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金应分摊额存入县维修资金专户。

（三）维修资金使用方案须经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第十六条 达到续交条件没有续交的物业不得使用维修资金。

第十七条 维修资金按下列规定列支：

（一）一幢物业只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的维修资金中支出。

（二）一幢物业有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的维修资金中支出。

（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢物业的建筑面积比例从各幢物业的维修资金中支出。

第十八条 维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则进行分摊。

属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修和更新、改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。

第十九条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造范围的鉴定，应当由相关专业部门按国家相关技术规范进行。国家相关技术规范未规定的，物业所在社区应本着安全、合理、经济、实用的原则依法作出决定。

    第二十条 维修资金使用按下列程序进行：

（一）实施物业管理，业主大会未成立的，由物业所在社区（乡镇人民政府）或相关业主根据维修项目提出维修资金使用计划，经维修资金列支范围专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在物业管理区域公示期（不少于5天）满后，持相关预算报告、分摊明细和业主签署的书面意见等报县维管机构。

（二）实施物业管理，业主大会已成立的，对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，业主委员会应当在物业所在社区（乡镇人民政府）的监督下进行。经专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在物业管理区域公示期满后，业主委员会或被委托的物业服务企业持相关预算报告、分摊明细和业主、业主委员会、物业所在社区（乡镇人民政府）签署的书面意见等报县维管机构。

（三）县维管机构审核同意后，物业所在社区（乡镇人民政府）、业主委员会、物业服务企业、相关业主根据维修项目的预算金额可以通过招投标或其他方式确定相应资质的施工单位，并可以委托具有相应资质的监理单位实施监理。除业主大会决定不公开招标外，预算5万元（含5万元）以上的工程可委托物业所在地乡镇小额公共资源交易中心组织公开招标；预算5万元以下的工程可以由物业所在社区（乡镇人民政府）、县维管机构、业主委员会、物业服务企业、相关业主等通过联合比价的方式确定具有相关资质的单位组织施工，并报物业所在地乡镇小额公共资源交易中心备案后方可签订维修合同，明确合同价款、工程质量、进度（工期）、保修期、支付方式、质量保证金等内容。

（四）维修合同签订后，物业所在社区（乡镇人民政府）、业主委员会、物业服务企业、相关业主应向县维管机构提交维修合同。

    电梯等特种设备大中修和更新、改造前应按国家有关规定书面告知县质量技术监督管理部门后方可实施及拨付资金。

（五）工程竣工后，物业所在社区（乡镇人民政府）、业主委员会、物业服务企业、相关业主应当组织施工单位、监理单位、业主代表（维修项目受益业主代表3人）以及相关其他单位对工程进行验收，隐蔽工程应有专人负责监督验收，并做好隐蔽工程施工和验收记录；验收合格后，应向县维管机构提交维修资金拨付申请书、工程竣工验收合格证明、工程决算书、相关结算票据、分摊明细和物业所在社区（乡镇人民政府）、业主、业主委员会签章验收审核意见等，经县维管机构审核同意后拨付所需资金。

    电梯等特种设备的质量和安全技术性能，经施工单位自检合格后，由业主委员会或物业服务企业向特种设备检验检测机构规定的监督检验机构提出检验申请，并由执行当次验收检验的机构出具检验报告，检验不合格，不得拨付维修资金且不得交付使用。

（六）未实施物业管理，业主大会未成立的物业，由物业所在社区（乡镇人民政府）按本条第（一）（三）（四）（五）项的规定组织相关业主实施。

    第二十一条 维修资金工程决算金额超出预算金额20%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按第二十条维修资金使用程序重新申报。

第二十二条 发生下列危及安全情形之一，需要使用专项维修资金的，由物业所在社区（乡镇人民政府）、业主委员会或相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经物业所在社区（乡镇人民政府）、业主委员会、相关业主同意，并在物业管理区域公示后，持相关预算报告、应急处置方案等报县维管机构审核后，直接进行维修：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）消防设施损坏的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）二次供水设施损坏的；

（八）其他危及房屋安全的情形。

若发生危及安全情形的物业已达到续交条件但未及时续交的，可以使用剩余的维修资金，但使用金额不能超过剩余维修资金的总金额。

第二十三条 实施物业管理，业主大会已成立的，所有维修项目都需审计。未实施物业管理，业主大会未成立的，预算5000元以上的维修项目需审计。

第二十四条 申请使用维修资金金额5万元（含5万元）以上的项目，申请人可通过物业所在地乡镇小额公共资源交易中心选择施工单位，但紧急维修项目可以除外。

申请使用维修资金金额20万元以上的项目，应委托具有相应资质的工程监理单位监理。

第五章　监 管

第二十五条 县维管机构应当建立维修资金记录和查询系统，记载维修资金交存、使用和管理等情况，向业主提供免费查询服务。

第二十六条 业主委员会、物业服务企业应当每半年向业主公示维修资金使用情况，接受业主的监督。

第六章　附 则

第二十七条 本规定自发布之日起执行。

 

 

 

 

 

 

 

 

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抄送：县委办公室，县人大常委会办公室，县政协办公室，县法院、

检察院，县人武部。

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广德县人民政府办公室　　　　　　　　　2018年6月4日印发

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