关于征求《广德市新建商品房预售资金监管办法》（征求意见稿）的通知

各乡、镇人民政府，各街道办事处，经开区管委会，太极洞管委会，市直有关单位，广大市民朋友：

为加强广德市新建商品房预售资金的监督管理，确保新建商品房预售资金用于相关工程建设，防止新建商品房交易风险，保障购房人的合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，维护房地产市场交易秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令131号）和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等有关法规、规章的规定，结合我市实际，制定本办法。 我中心代拟了《广德市新建商品房预售资金监管办法》（征求意见稿），拟以市住建局和中国人民银行广德支行名义印发实施。现征求相关单位和广大市民朋友意见建议，请于2024年3月23日前通过联系房管中心，联系电话：6033212。

 

附件：1.《广德市新建商品房预售资金监管办法》

 

 

2024年3月13日

 

广德市新建商品房预售资金监管办法

第一条 为加强广德市新建商品房预售资金的监督管理，确保新建商品房预售资金用于相关工程建设，防止新建商品房交易风险，保障购房人的合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，维护房地产市场交易秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令131号）和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等有关法规、规章的规定，结合我市实际，制定本办法。 

第二条凡在本市行政区域内批准预售的新建商品房建设项目，其预售资金的收存、支出、使用及监督管理工作，适用本办法。 

第三条本办法所称新建商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目，在核准竣工验收备案及房屋初始登记前，预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的定金（订金）、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部购房款。  

本办法所称监管银行(即受托银行),是指与房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。

第四条 本市新建商品房预售资金监管实行政府监管、银行参与、专户专存、专款专用的原则。监管资金分重点监管资金和一般监管资金，对用于支付建筑安装、设施配套等建设费用的预售资金进行重点监管。重点监管资金标准参照宣城市房管局制定的标准，结合我市区域、建筑结构、价格、用途等因素，暂定为：多层（6层以内）和小高层（7-11层）2500元/㎡，高层（12层以上）2800元/㎡,精装修房屋增加1000元/㎡。

对足额交存重点监管资金以外的一般监管资金，可按本办法第十四条规定的方式提取。

第五条 市房地产管理中心负责建立统一的新建商品房预售资金监管系统（以下简称“监管系统”），通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。

第六条本市城市规划区范围内具备资金监管安全、规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行，可以向市房地产管理中心申请开展新建商品房预售资金监管业务，并签订新建商品房预售资金监管金融服务协议后，提供相应的金融服务。

第七条市住房和城乡建设局负责我市新建商品房预售资金统一监督管理，由市房地产管理中心具体实施新建商品房预售资金的日常监督管理工作。其主要工作职责是： 

（一）制定新建商品房预售资金监管操作规程并组织实施，指导商品房预售款的正确合法使用；

（二）办理预售人和受托银行监管协议备案； 

（三）办理商品房预售资金使用计划备案； 

（四）监督管理预售资金支取； 

（五）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉； 

（六）关于商品房预售资金监管的其他工作。 

第八条监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定，配合房地产管理中心共同做好商品房预售资金监管工作，其主要工作职责是：

（一）按本办法要求及时开设商品房预售资金专用账户；

（二）按照监管项目分别建立商品房预售资金收存、支出台账；

（三）加强对商品房预售资金的缴存、使用等事项的日常监管；

（四）审核房地产开发企业预售资金支取凭证的合法性和有效性，对不符合条件的支取不予划转预售资金； 

（五）对违规挪用预售资金的行为及时向监管部门通报； 

（六）将商品房预售资金专用账户情况及预收款的收存、支取相关凭证报房地产管理中心和人民银行备案。 

第九条房地产开发企业在办理商品房预售许可证前，应当登录监管系统，填写并提交监管账户申请表、预售资金使用计划书及企业基本信息等，并持以下材料到市房地产管理中心办理新建商品房预售资金监管账户开户审核手续。

（一）基本户开户许可证；

（二）建设工程规划许可证；

（三）建设工程施工许可证；

（四）房屋面积（预）测绘报告书；

（五）委托书、经办人身份证；

（六）其他应当提供的相关资料。

以上材料核对原件，留存复印件，复印件须加盖房地产开发企业公章。

第十条市房地产管理中心审核通过后向房地产开发企业开具《广德市商品房预售资金监管账户开户通知单》，房地产开发企业凭开户通知书，按照一幢或多幢商品房申请对应一个或多个账户的原则，选择监管银行开设新建商品房预售资金监管账户。监管账户开设后，登录监管系统打印《广德市商品房预售资金监管协议》，并由市房地产管理中心、商业银行开户行、房地产开发企业三方签订监管协议。

第十一条新建商品房预售资金监管协议主要包括以下内容：

（一）当事人的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落；

（三）监管账号名称、账号；

（四）监管项目范围；

（五）重点监管资金使用计划；

（六）商品房预售资金的收存、支出、使用方法；

（七）违约责任；

（八）争议解决方式。

第十二条新建商品房预售资金必须全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存现金（包括定金和房价款）和用其他账户收存购房人支付的房价款。开发企业取得预售许可后，应当将监管银行名称、专用账户名称、账号及购房提示在售楼场所张贴公示。

房地产开发企业应在签订《商品房买卖合同》中明确预购人缴款的方式及具体时间、金额和监管银行名称、账号。购房人凭房地产开发企业提供的新建商品房预售资金监管缴款通知书，通过商业银行网点柜台或网银将房价款直接存入监管账户，持监管银行出具的缴款凭证向房地产开发企业换取购房发票。购房人申请按揭贷款的，房地产开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户；采取住房公积金贷款的，由住房公积金管理部门将贷款划转至监管账户。

房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，应当提供商品房预售资金存入资金账户的证明。

第十三条监管银行发现新建商品房预售资金未进入监管账户的，应在发现后1个工作日内书面告知市房地产管理中心。

市房地产管理中心应当对新建商品房预售资金进入监管账户情况进行监督检查，并对工程进度进行实地核查。

第十四条当监管账户的资金超过重点监管资金后，房地产开发企业可以通过监管系统申请提取重点监管资金以外的一般监管资金，优先用于项目建设和支付税款。

房地产开发企业通过资金监管系统提交一般监管资金拨付申请表后，市房地产管理中心在2个工作日内完成审核，审核通过的，房地产开发企业在网上自行下载打印《商品房预售资金使用通知书》，并持审核通过的《商品房预售资金使用通知书》到监管银行办理资金划拨手续。

第十五条重点监管资金使用计划以项目建设方案及施工进度作为编制依据，按照取得预售许可证、达到规划设计总层数二分之一、主体结构封顶、竣工验收合格、完成房屋初始登记等五个环节设置资金使用节点。

房地产开发企业应当根据项目工程建设实际情况，在重点监管资金使用计划中合理确定每个节点的资金使用额度。

第十六条房地产开发企业应当根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金：

（一）取得预售许可证后，使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的30%；

（二）达到规划设计总层数二分之一后，累计使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的50%；

（三）主体结构封顶，累计使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的70%；

（四）竣工验收合格后，累计使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的95%；

（五）完成房屋初始登记后，解除商品房预售资金监管。

第十七条房地产开发企业应持委托书、经办人身份证等以下材料向市房地产管理中心提交提取重点监管资金的申请，市房地产管理中心应当审核相关材料，并对项目工程形象进度进行现场查勘，符合条件的，按规定办理重点监管资金使用拨付。

（一）取得预售许可证，提交《商品房预售许可证》；

（二）达到规划设计总层数二分之一后，提交施工、监理单位出具的证明文件；

（三）主体结构封顶，提交主体结构工程质量验收证明；

（四）竣工验收合格后，提交《建设工程竣工验收报告》；

（五）完成房屋初始登记后，提交《房屋产权登记证明书》。

第十八条房地产开发企业申请提取重点监管资金，市房地产管理中心应当自受理之日起2个工作日内进行审核。经审核符合本办法第十七条规定的，出具同意拨付通知书；不符合条件的，应当书面告知。

第十九条监管银行应当依据市房地产管理中心出具的《商品房预售资金使用通知书》，并于当日拨付监管资金。

房地产开发企业应当按照合同约定，及时将资金支付给项目工程建设相关单位。

第二十条房地产开发企业发生下列行为之一的，市房地产管理中心暂停监管资产的拨付，并依法查处。

（一）已拨款项未按规定使用的；

（二）未将预售款存入监管账户的；

（三）未按本办法要求进行整改或履行处罚的；

（四）未按本办法第十九条规定将项目工程建设资金支付给相关单位；

（五）其它违反本办法规定使用预售款的。

第二十一条监管银行应当按照新建商品房预售资金监管金融服务协议约定的时间和方式，将监管账户内的相关信息汇总后，及时提供给市房地产管理中心。

第二十二条房地产开发企业与购房人解除商品房购房合同的，原则上由房地产开发企业从一般监管资金中结算退款。一般监管资金不足以支付所退房屋房价款的，可根据退房人缴纳的房价款在预售资金监管账户中一般和重点监管资金分配比例申请办理《冲正通知书》，房地产管理中心在3个工作日内核实，然后出具证明文件向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在2个工作日内拨付。

第二十三条法院等司法机关对新建商品房预售资金监管账户进行冻结和扣划的，监管银行应说明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知房地产管理中心。

第二十四条有贷款的商品房预售项目，专用账户原则上应当开立在提供贷款的商业银行；设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，房地产开发企业应当保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。若土地使用权抵押或在建工程抵押的抵押权人为非银行金融机构或个人的，房地产开发企业还应当与抵押权人和监管银行共同签订三方协议，明确各方的权利、义务和责任。 

第二十五条房地产开发企业向购房人以集资、借款、会员费、预订等形式变相预售商品房，逃避资金监管的，房地产管理中心应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正。情节严重或者拒不改正的，经查证属实，暂停其监管资金拨付，并可以同时关闭该项目网上打印商品房买卖合同功能，按照有关规定予以处理，同时，将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。 

第二十六条房地产开发企业违反本办法第二十条相关规定，由市房地产管理中心责令改正，并暂停监管资金拨付；情节严重或者拒不改正的，由市房地产管理中心暂停其商品房网上预（销）售，并对房地产开发企业记入不良行为记录。

第二十七条监管银行未按照规定或者协议约定及时入账、拨付监管资金的，由其上级主管部门责令改正；擅自拨付商品房预售资金，或者不按要求拨付，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，由其上级主管部门责令追回款项，市房地产管理中心暂停与该违规银行签订新建商品房预售资金监管金融服务协议，且三年内不得在当地市行政区域内承担商品房预售资金的监管。

第二十八条施工、监理等单位提供虚假施工进度证明或者采取其他方式协助房地产开发企业超前超额支取商品房预售资金，应当和房地产开发企业共同承担相应的法律责任，并将其违规行为记入该企业的诚信档案。

第二十九条房地产企业发生拖欠农民工工资或其他违法行为造成恶劣影响的，房管中心可暂停其商品房网上预（销）售。

第三十条在预售资金监管工作中，相关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，将依法依规予以办理。 

第三十一条本办法规定的新建商品房预售资金监管金融服务协议、新建商品房预售资金监管协议的格式文本由市房地产管理中心会同人行、银监等部门制定。

第三十二条本办法自年月日起开始施行。本办法由广德市房地产管理中心负责解释。